제가 회사를 다닐때도 전세 사기는 정말 심각했거든요. 근데 2025년에는 상황이 더 심각해졌어요. 정말 교묘해졌어요.
오늘은 제가 현장에서 직접 보고 겪은 전세 사기 유형들, 그리고 그걸 어떻게 막아낼 수 있는지 말씀드릴게요.
왜 전세 사기가 더 심각해졌을까요?
예전에는 단순히 '전세금 떼먹기'였다면, 이제는 법과 제도의 틈새를 노리는 정교한 수법들이 많아졌거든요. 지인인 부동산 사장님에게 물어보니 이런 사례를 많이 봤어요.
"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라고 생각하시는 분들, 정말 많아요. 근데 실제로 수천만 원, 심지어 수억 원의 보증금을 날리는 사례는 지금도 뉴스에 계속 나오고 있어요.
자, 그럼 지금부터 2025년에 가장 많이 발생하고 있는 전세 사기 유형 5가지와 예방법을 정리해 드릴게요.
1. 신축빌라 갭투자형 사기
이건 가장 흔한 유형이에요.
건축이 완료된 신축 빌라를 '시세보다 높게' 전세로 놓고, 임차인의 보증금으로 매매잔금을 치르는 무자본 갭투자 사기 방식이에요. 그니까 세입자의 돈으로 집을 사는 거죠.
특징이 뭐냐면:
- 임대인이 대포 명의나 법인인 경우가 많아요. 이러면 연락 두절되면 추적하기 어려워요.
- '시세 1억짜리 집'인데 전세가 1.3억? 이거 위험 신호예요!
어떻게 예방할 수 있을까요?
- 네이버 부동산이나 직방 같은 앱으로 실거래가, 매매가, 주변 시세를 철저히 비교하세요. 저는 항상 최소 3개 이상의 매물을 비교했어요.
- 감정가와 전세금 간의 차이가 너무 크면 의심하세요. 보통 전세금은 매매가의 60~80% 수준이 적정해요.
- 등기부등본상 소유자와 계약자 정보가 일치하는지 꼭 확인하세요.
제 지인이 이런 사기를 당할 뻔했는데, 다행히 시세 조사를 꼼꼼히 해서 피할 수 있었어요.
2. 다세대주택 '통매각' 사기
이건 좀 교묘한 방식이에요. 한 사람이 건물 전체를 매입한 후, 각 호실마다 세입자를 들입니다. 그러고 나서 건물 전체를 통째로 팔아버리면, 새 매수인과 계약이 안 된 세입자들은 보증금을 잃을 수 있어요.
어떻게 예방할 수 있을까요?
- 각 호실의 등기부등본을 개별적으로 확인하세요. 동일한 사람이 전체 건물을 소유하고 있진 않은지 주의해야 해요.
- 전세권 설정을 통해 보증금 우선순위를 확보하세요. 이건 정말 중요해요.
- 전입신고와 확정일자는 반드시 빨리 받으세요. 하루라도 빨리요.
제가 경험한 바로는, 이런 통매각 사기는 특히 서울 외곽이나 경기도 신도시에서 많이 발생했어요.
3. 이중계약 & 보증금 이중 설정
이미 세입자가 있는 집에 또 다른 사람과 이중계약을 체결하거나, 보증금과 근저당을 동시에 설정해 임차인의 우선순위를 무력화시키는 수법이에요.
중요한 포인트:
- 전입신고가 늦으면 보증금 보호를 못 받을 수 있어요.
- 계약 전 날짜 기준 등기부등본과 입주 전 등기부등본은 다를 수 있어요. 이걸 놓치면 큰일나요.
어떻게 예방할 수 있을까요?
- 계약 전, 계약 직후, 입주 전까지 등기부등본을 총 3번 확인하세요. 저는 이걸 "3회 확인 원칙"이라고 부르는데, 저희 팀에서는 이 원칙을 철저히 지켰어요.
- 반드시 전입신고와 확정일자를 동시에 확보하세요.
- 중개인에게 **'중개대상물 확인설명서'**를 요청하세요. 이건 법적으로 필수예요.
4. 법적 보호장치 미설정 유도 사기
"확정일자 굳이 안 받아도 돼요~", "전입신고는 나중에 하셔도 돼요" 이렇게 말하면서 세입자가 법적 보호를 받지 못하게 유도하는 수법이에요.
위험한 점:
- 확정일자 없으면 보증금 순위에서 밀려요.
- 전입신고 없으면 '거주' 자체가 인정되지 않아 보호받기 어려워요.
어떻게 예방할 수 있을까요?
- 계약 후 24시간 이내에 전입신고와 확정일자를 완료하세요. 저는 항상 같은 날 처리하라고 조언해요.
- 계약서의 '특약사항'에 해당 절차 완료 예정일을 명시하세요.
하루라도 늦어지면 위험할 수 있어요.
5. 반환지연 & 야반도주형 사기
만기 시점이 되면 연락 두절, 법인 임대인의 폐업, 잠적 등으로 세입자가 사실상 보증금을 못 돌려받는 상황이 많아졌어요. 이런 사기꾼들은 아예 처음부터 '버티기 + 도주'를 노리는 거예요.
어떻게 예방할 수 있을까요?
- 계약 시 SGI서울보증이나 HUG 보증보험에 가입하세요. 저는 모든 계약에 이것을 강력히 권장해요.
- '반환지연'도 보험사에서 먼저 보증금을 지급한 후 추징해요.
- 보증료는 세액공제도 가능하니 실질 비용 부담이 적어요. 이건 많은 분들이 모르시는 부분이에요.
제가 컨설팅 할 때 가장 먼저 확인하는 게 바로 이 보증보험 가입 여부예요. 그만큼 중요하다고 보시면 될 것 같아요.
마무리하며
2025년 전세 사기는 더 이상 뉴스 속 이야기만이 아니에요. 임차인이 계약 단계에서 꼼꼼하게 확인하고 준비하지 않으면, 단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수 있어요.
사기 예방의 핵심은 다음 3가지예요:
- 확인하라 - 시세, 등기, 계약자를 꼼꼼히 확인하세요
- 증빙하라 - 전입신고, 확정일자를 빠르게 받으세요
- 보장받아라 - 전세보증보험에 가입하세요
이 세 가지만 잘 지키면 대부분의 전세 사기는 피할 수 있어요. 제가 항상 강조하는 부분이에요.
질문이나 더 궁금한 점이 있으시면 댓글로 남겨주세요.